金鸥小区“无人管”  业主来信请求支招

　　最近，本报群工部收到石门县城金鸥小区部分居民的来信，他们在信中这样写道：

　　“我们245户的小区现垃圾遍地，气味难闻，无物业管理，居民怨声载道。

　　金鸥小区系2004年由开发商开发，起初由开发商和业主推选物业管理委员会，但机构人员多，管理不到位。去年夏天一段时间由于收费高，有的业主拒绝交物业管理费，导致无法正常管理，臭气熏天。通过县电视台曝光后，县正房物业公司接管了这个小区，每户每月25元物业管理费用，从卫生、管理等居民们十分满意。可在收物业管理费时遇到了很多难题：有的以房子质量为由拒绝交费，有的以经常不在此居住为由，有的以别人交齐就交为由，有的甚至说已交给开发商，有的经常找不到人，有的以家庭困难为由，有的以没有装饰为由、有的则不讲任何理由只是说暂时不交，这样的业主多达41人，最后正房物业公司因亏本实在无法经营，已于今年7月1日退出管理。

　　业主们对现在的小区安全、卫生十分担忧。小区少部分人无理不交物业管理费，少数人损害了多数人的利益，无偿地享受多数人的服务，使多数居民极为不满，但又没有很好的措施来约束那些少数人，希望媒体能为我们把把脉，出出主意，使我们小区管理能正常运转。”

　　物管是一种消费  全靠业主自觉

　　接到金鸥小区居民的来信后，记者走访了主管部门市房管局。市房管局物管科科长邹群强向记者介绍了情况。

　　邹群强说，我市1994年成立第一家物业公司，在内陆来说不算迟，但相比沿海落后了至少15年，我市物业管理真正规范化还是2002年后，市城区目前大部分居民已经有了物业管理的意识，但在县城还有一个加大宣传的过程。尽管如此，今年以来，市城区还是有6个小区的物业公司因为收费难导致亏本而退出管理。目前物管费的拖欠者中80%是因为开发商的房屋质量问题，业主以通过拒交物管费要求物业公司从中协调，如果物业公司与开发商没有任何关系的话，这对物业公司来说是很难解决问题的。有的开发商房屋的保修期没到便注销了，找人都找不到，连起诉都没有对象，你说物业公司怎么办？有的业主房屋的私有部分出了问题也要物业公司来解决，这也是不可能的。拖欠物管费的最终结果是，物管公司亏本无法经营只得走人，小区无人管理，业主叫苦连天，两败俱伤。但这能怪谁呢？怪只怪那些拖欠物管费的少数业主。

　　对这部分拖欠户，《物业管理条例》规定，违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。但实际上，业主委员会能力有限，物业管理企业也嫌打官司麻烦，最后就必然造成无人管理的结局。针对金鸥小区的实际情况，邹群强建议，如果以前的业主委员会不能发挥作用，该小区可以在当地乡镇或者街道办事处的指导下重新成立新的业主大会，再选举产生业主委员会，业主委员会制定管理规约，约束全体业主的行为，包括不交费的业主如何处罚等，最后根据市场选出一个物业公司来进行接管。如果仍然有少数人不交费，只能向法院提起诉讼。

　　相互理解做到双赢  依法起诉追回欠款               

　　在采访中，几乎所有的物管公司都认为：物业管理收费难是长期困绕物业管理公司发展的老大难问题，不交、少交、欠交物业管理费在物业管理行业中成了一种普遍现象，它已经成为制约物业管理行业生存和发展的瓶颈。常德市锦泰物业管理有限公司目前在市城区接管了7家小区，说到如何处理收费难的问题时，总经理龚南辉说：“我们的物管费总体上收到了85%左右，基本上可以保证公司正常运转。我们也采取了很多办法，首先是加强宣传，提高业主的消费意识和缴费意识；其次是加强服务力度，积极与开发商联系，帮助业主成功处理开发商的遗留问题不下20起，如果实在不能解决的，也让业主看到物管公司确实做了工作，积极回复；三是逢节日组织活动，经常开展社区文体活动，融洽了物管公司与业主之间的感情。今年元宵节，物管公司对7个小区集中开展猜灯谜、舞龙灯等活动后，当月的交费便超历史，达到了40多户；四是实行交费奖励机制，对积极交费的送油送纸巾等；最后实在是以各种理由不交的就向法院起诉。2005年下半年，公司对锦都豪苑几户借口门店油烟、噪声污染不交费的业主提起诉讼，最后官司赢了，2户主动交了，还有2户交了一半，但毕竟都认识到了要交费的道理，以后收费就容易多了。”

　　常德经房物业中心总经理吴晓兵认为，业主拒交物管费，物管企业很无奈。他希望政府相关主管部门把好房地产开发关，杜绝或尽可能减少房地产开发遗留问题给物业管理企业带来的负面影响，或制定由物管企业强制参与前期验收的相关政策。